PRZEDMIOT INWESTYCJI

Przedmiotem inwestycji jest budynek biurowo - usługowo, z garażem podziemnym oraz infrastrukturą techniczną, położony w Lublinie, przy al. Racławickiej 8 i ul. żwirki i Wigury 1 i 3, na działkach nr ewidencyjny 49 i 50 (obrębu 41 – Wieniawa).

Lokalizacja i sąsiedztwo

Planowana inwestycja zlokalizowana jest w strefie śródmiejskiej Lublina, na niezagospodarowanym kwartale terenu, ograniczonym od północy Al. Racławickimi, od zachodu ul. Artura Grottgera zaś od wschodu ul. żwirki i Wigury.

Przez południową granicę działki nr 49 projektowany obiekt sąsiaduje z terenem zabytkowego Domu żołnierza. W zachodniej części kwartału, na działkach nr 7/5, 51 i 1/2, zgodnie z postanowieniami decyzji nr 335/133 o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, wydanej na wniosek Zarządu Województwa Lubelskiego, przewiduje się realizację Samorządowego Centrum Szkoleniowo – Konferencyjnego i Wdrażania Projektów. W części wschodniej sąsiedztwo stanowi ciągła pierzeja kamienic ul. żwirki i Wigury.

Istniejący układ komunikacyjny

Teren inwestycji ograniczają od strony północnej i wschodniej istniejące ulice – Al. Racławickie oraz ul. żwirki i Wigury.

PROJEKTOWANE ZAGOSPODAROWANIE TERENU

Rozwiązania w zakresie usytuowania budynku

Zgodnie z wymaganiami Decyzji nr 337/337 o ustaleniu warunków zabudowy projektowany budynek będzie miał charakter pierzejowy, uzupełniając tym samym obudowę ul. żwirki i Wigury i stanowiąc kontynuację południowej pierzei Al. Racławickich. Przebieg elewacji reguluje obowiązująca linia zabudowy. Rozwiązanie północno – wschodniego narożnika ma za zadanie podkreślenie osi ul. żwirki i Wigury zwieńczonej otwarciem na elewację zabytkowego Domu żołnierza.

W zachodniej granicy terenu inwestycji przewiduje się lokalizację dziedzińca wewnętrznego, ograniczonego skrzydłami północnym i południowym, ze ścianami szczytowymi w „ostrej” granicy działki nr 51. Rozwiązanie to stanowi wstęp do realizacji zabudowy całego śródmiejskiego kwartału i ma charakter symetryczny w stosunku do zapisów decyzji nr 335/133 o lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu wojewódzkim.

Projektowana infrastruktura techniczna

W ramach projektowanej inwestycji przewiduje się realizację następujących elementów uzbrojenia terenu:

1. Przyłącze wodociągowe
2. Przyłącze kanalizacyjne
3. Odprowadzenie wód deszczowych
4. Przyłącze sieci cieplnej
5. Przyłącze elektroenergetyczne

Szczegółowe rozwiązania w zakresie infrastruktury udokumentowano w części branżowej niniejszego projektu budowlanego.

Rozwiązania w zakresie ukształtowania terenu

Projekt przewiduje przebudowę chodnika przylegającego do wschodniej części budynku, zlokalizowanego w pasie ul. żwirki i Wigury. Projektowana przebudowa pozwala na dostęp pieszych i osób niepełnosprawnych do zlokalizowanych w przyziemiu lokali handlowych. Powstała w ten sposób różnica w poziomach terenu zniwelowana zostanie zanikającymi, w miarę zmiany rzędnych istniejących, stopniami usytuowanymi równolegle do osi podłużnej ul. żwirki i Wigury.

INFORMACJE Z ZAKRESU OCHRONY KONSERWATORSKIEJ TERENU

Teren inwestycji nie znajduje się pod ochroną Konserwatora Zabytków na mocy wpisu do rejestru zabytków. Nie jest także zlokalizowany w strefie ochrony układu urbanistycznego.

DANE DOTYCZĄCE WPŁYWU EKSPLOATACJI GòRNICZEJ

Teren inwestycji nie znajduje się w strefie eksploatacji górniczej.

ISTNIEJĄCE I PRZEWIDYWANE ZAGROŻENIA ŚRODOWISKA, HIGIENY I ZDROWIA

Projektowana inwestycja nie jest przedsięwzięciem mogącym znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu Ustawy Prawo Ochrony środowiska oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2004 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkowań związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięcia do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko (Dz. U. z dnia 3 grudnia 2004 poz. 2573). Nie przewiduje się zagrożeń środowiska, higieny i zdrowia w związku z jej realizacją.

Szczegółowe informacje dotyczące programu użytkowego obiektu.

W projektowanym budynku wydziela się następujące strefy związane z programem użytkowym:

• Garaż podziemny z pomieszczeniami technicznymi
• Powierzchnie ogólnodostępne o charakterze reprezentacyjnym
• Powierzchnie administracyjne i związane z ochroną obiektu
• Powierzchnie komercyjne, przeznaczone na lokale handlowo - usługowe
• Powierzchnie komercyjne, przeznaczone na potrzeby biurowe
• Komunikację poziomą i pionową

Garaż podziemny z pomieszczeniami technicznymi

Projekt przewiduje wykonanie trzypoziomowego garażu podziemnego na 102 miejsca postojowe, zlokalizowanego odpowiednio na kondygnacjach 03,02 oraz 01. Na kondygnacji 03 przewiduje się jednoczesne parkowanie pojazdów w układzie dwupoziomowym, z wykorzystaniem platform parkingowych.

W przestrzeni podziemia budynku wydzielono również pomieszczenia techniczne, przeznaczone na potrzeby infrastruktury instalacyjnej obiektu. Szczegółowe przeznaczenie i dyspozycja funkcjonalna pomieszczeń w części rysunkowej oraz w projektach branżowych.

Powierzchnie ogólnodostępne o charakterze reprezentacyjnym

W ramach części ogólnodostępnej przewiduje się lokalizację reprezentacyjnego hallu głównego z częścią recepcyjną i wewnętrznym obejściem typu pasażowego.

Uzupełnieniem programu są piętrowe halle windowe, wokół których zgrupowane są pomieszczenia pomocnicze o charakterze ogólnodostępnym a także halle – foyer zlokalizowane na antresolach lokali biurowych 6 kondygnacji.

Powierzchnie administracyjne, socjalne i związane z ochroną obiektu

Część administracyjną obiektu stanowią pomieszczenia obsługi, zgrupowane w rejonie zaplecza recepcyjnego wraz z wartownią i punktem monitorowania systemów bezpieczeństwa. Dodatkowo przewidziano lokalizację pomieszczeń piętrowych punktów dystrybucyjnych instalacji niskoprądowych.

Program higieniczno – sanitarny realizuje się poprzez lokalizację ogólnodostępnych węzłów sanitarnych, zgrupowanych na każdej kondygnacji nadziemnej, w rejonie hallu windowego.

Uzupełnienie stanowią pomieszczenia socjalne – kuchenki, oraz porządkowe, rozmieszczone przy każdym z dwóch trzonów komunikacyjnych oraz w lokalach biurowych na 6 kondygnacji.

Powierzchnie komercyjne, przeznaczone na lokale handlowo - usługowe

Projektuje się powierzchnię komercyjną, przeznaczoną na lokale handlowe i usługowe.

Przewidziano możliwość samodzielnego ich funkcjonowania, poprzez zapewnienie dostępu z pasażu wzdłuż ul. żwirki i Wigury. Docelowa ilość oraz wewnętrzna dyspozycja funkcjonalna lokali określona zostanie na etapie komercjalizacji. Projekt definiuje ogólne zasady aranżacji ze wskazaniem na maksymalną dopuszczalną powierzchnię sprzedaży i strefę obligatoryjnej lokalizacji pomieszczeń pomocniczych i magazynowych w obrębie powierzchni najmu.

Powierzchnie komercyjne, przeznaczone na potrzeby biurowe

Kondygnacje 2 – 5 przeznaczone są na potrzeby komercyjnych powierzchni biurowych. Zakłada się możliwość podziału stref „openspace” (powierzchni najmu) na niezależne lokale biurowe, poprzez zapewnienie odpowiedniej ilości wyjść ze strefy trzonu komunikacyjno – sanitarnego. Towarzyszący trzonom komunikacyjnym program higieniczno - sanitarny zapewnia zgodną z wymaganiami przepisowymi obsługę lokali użytkowych.

Na części kondygnacji 6, zlokalizowane zostały indywidualne lokale biurowe o podwyższonym standardzie, na który składają się:

• samodzielne, indywidualne węzły sanitarne
• ponadstandardowa wysokość w strefie poza obrębem antresol
• powierzchnie pomocnicze o charakterze reprezentacyjnym na antresolach lokali
• niezależny dostęp do zlokalizowanych na dachu obiektu indywidualnych tarasów widokowych

Komunikacja pozioma i pionowa

Komunikacja wewnętrzna w budynku realizowana jest w oparciu o następujące elementy:

• pionowe przebiegi klatek schodowych ewakuacyjnych
• pochylnie dla ruchu kołowego i osób niepełnosprawnych
• poziome powierzchnie halli głównego i piętrowych
• zewnętrzne zanikające schody terenowe w ciągu ul. żwirki i Wigury
• cztery windy osobowe o podwyższonych parametrach użytkowych
• indywidualne wewnątrzlokalowe klatki schodowe do reprezentacyjnych powierzchni pomocniczych na antresoli 6 kondygnacji oraz do tarasów widokowych na dachu.

Różnice poziomów w obrębie kondygnacji 1, wynikające z ukształtowania terenu otaczającego, niwelowane są za pomocą wewnętrznej pochylni dla osób niepełnosprawnych, zlokalizowanej w strefie wejścia głównego.

Cztery windy (po dwie na trzon komunikacyjny), o gabarytach dostosowanych do potrzeb osób niepełnosprawnych, zlokalizowane są w bezpośrednim sąsiedztwie klatek schodowych. Komunikują one kondygnacje garażu podziemnego oraz nadziemne kondygnacje użytkowe. Przewiduje się zastosowanie urządzeń o prędkości wznoszenia wynoszącej 1,6 m/s.

Dostęp do antresol lokali użytkowych 6 kondygnacji realizują wewnątrzlokalowe, indywidualne klatki schodowe. Prowadzą one również na widokowo – rekreacyjne tarasy znajdujące się na dachu projektowanego budynku.

Podstawowe parametry techniczne obiektu:

• Powierzchnia zabudowy 1309,10 m kw.

  Udział procentowy w powierzchni działek: - 84,11%

• Powierzchnia całkowita 12751,37 m kw.
  • Kondygnacja 03 - 1535,63 m kw.
  • Kondygnacja 02 - 1535,63 m kw.
  • Kondygnacja 01 - 1535,63 m kw.
  • Kondygnacja 1 - 1244,95 m kw.
  • Kondygnacja 2 – 1303,39 m kw.
  • Kondygnacja 3 – 1267,66 m kw.
  • Kondygnacja 4 – 1267,66 m kw.
  • Kondygnacja 5 – 1218,63 m kw.
  • Kondygnacja 6 – 1024,96 m kw.
  • Antresola – 722,19 m kw.
Powierzchnia netto: 10348,60 m kw.
• Część podziemna – 3806,00 m kw.
• Część nadziemna – 6542,60 m kw.
• Kubatura brutto 48563,86 m sześc.
• Ilość kondygnacji nadziemnych: 6
• Ilość kondygnacji podziemnych: 3
• Wysokość (pomiar od najniżej położonego wejścia do pierwszej kondygnacji nadziemnej): 24,99 m
• Ilość miejsc postojowych w garażu podziemnym łącznie: 102 m.p.
  • Kondygnacja 01 27 m.p.
  • Kondygnacja 02 27 m.p.
  • Kondygnacja 03 48 m.p.
  • Obliczony: 33,09 m kw. / 1 m.p.

FORMA ARCHITEKTONICZNA I FUNKCJA OBIEKTU BUDOWLANEGO, SPOSÓB JEGO DOSTOSOWANIA DO KRAJOBRAZU I OTACZAJĄCEJ ZABUDOWY ORAZ SPOSÓB SPEŁNIENIA WYMAGAŃ, O KTÓRYCH MOWA W ART. 5 UST. 1 USTAWY PRAWO BUDOWLANE

Forma architektoniczna i sposób dostosowania do krajobrazu i otaczającej zabudowy.

Zgodnie z wymaganiami Decyzji nr 337/337 o ustaleniu warunków zabudowy, która uzyskała klauzulę ostateczności dnia 30.11.2006 r. projektowany budynek ma charakter pierzejowy.

są zgodnie z wskazaną w powołanej decyzji obowiązującą linią zabudowy. Górna krawędź elewacji głównych dostosowana jest do wysokości kamienicy przy Al. Racławickich 6, obniżając się stopniowo wraz z przebiegiem ul. żwirki i Wigury, w sposób nawiązujący do ukształtowania przeciwległej, istniejącej pierzei. Powyżej, w odległości zgodnej z wymaganiami sformułowanymi w powołanym dokumencie, znajduje się wycofana bryła 6 kondygnacji budynku.

Wyakcentowanie narożnika ulicy żwirki i Wigury oraz Al. Racławickich zrealizowano poprzez łukowe ukształtowanie elewacji, podkreślone dodatkowo przebiegiem otworów okiennych i obrotowymi drzwiami prowadzącymi do części handlowej z niewielkiego podcienia w przyziemiu. Zabieg ten pozwala na zachowanie symetrycznego charakteru obudowy ul. żwirki i Wigury oraz harmonijne podkreślenie osi widokowej na zabytkowy Dom żołnierza. Budynek przekryty jest dachem płaskim, którego powierzchnia w całości przeznaczona jest na tarasy widokowe i rekreacyjne.

Elewacja budynku w południowej granicy działki nr 49 ukształtowana jest w formie wspartej na słupach jednorodnej bryły. W tak powstałym podcieniu zlokalizowano pasaż, przylegający do prowadzącego przez teren inwestycji ciągu pieszo – jezdnego. Zapewnia on dojazd do garażu podziemnego i stanowi odcinek awaryjnego przejazdu na teren planowanego Samorządowego Centrum Szkoleniowo – Konferencyjnego. W zachodniej części działek 49 i 50 bryła budynku ustawiona została w „ostrej” granicy, stanowiąc tym samym realizację pierwszego etapu projektowanej zabudowy kwartału. W centralnej partii terenu inwestycji, w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr 51 zlokalizowany został wewnętrzny dziedziniec, korespondujący przestrzennie z hallem głównym projektowanego budynku, poprzez przeszkloną, dwukondygnacyjną fasadę na osi recepcji.

Powyżej zaprojektowano pozbawione loggii czy balkonów elewacje, stanowiące fragment neutralnej obudowy wewnętrznego, reprezentacyjnego dziedzińca projektowanego kwartału zabudowy.